Что необходимо знать при покупке жилья в новостройке?

Содержание:

• Особенности приобретения квартир в новостройках
• Законодательное регулирование
• Разновидности договоров купли-продажи жилья
• Потенциальные риски
• Способы мошенничества
• Аспекты, заслуживающие особого внимания
• Покупаем жилье правильно: пошаговая инструкция
• На стадии котлована
• У подрядчиков
• Приемка готовой жилплощади

Покупка квартиры в новостройке может помочь решить жилищный вопрос наиболее выгодным способом или стать прибыльным вложением денег. Тем не менее не исключен риск финансовых потерь, поэтому сначала следует досконально разобраться со всеми нюансами такой сделки.

Особенности приобретения квартир в новостройках

Такое приобретение имеет много положительных, но также и ряд отрицательных сторон:

• обширный выбор объектов жилой недвижимости;
• относительно невысокая стоимость на этапе строительства;
• потенциальная выгода;
• новизна здания и инженерных сетей;
• более прозрачные сделки по сравнению со вторичкой;
• удаленность от центра, что может быть неудобно для проживания;
• опасность долгостроя;
• возможность банкротства застройщика или проведения им сомнительных денежных манипуляций.

Законодательное регулирование

Основой законодательной базы при покупке жилья в новостройке являются:

• Федеральный закон № 214-ФЗ, регламентирующий участие в долевом строительстве;
• № 122-ФЗ, на основе которого проводится регистрация прав собственности;
• № 127-ФЗ, определяющий порядок действий при банкротстве застройщика;
• № 135-ФЗ, устанавливающий критерии и способы оценки жилого объекта;
• № 39-ФЗ, определяющий основы инвестиционной деятельности;
• статьи 450-453 ГК, регламентирующие порядок расторжения договора;
• статья 556 ГК, определяющая обязанности сторон при передаче квартиры;
• другие правовые документы, необходимые в определенных обстоятельствах.

Разновидности договоров купли-продажи жилья

К наиболее распространенным видам договоров купли-продажи (ДКП) в сфере строящейся недвижимости можно отнести:

• договор долевого участия (ДДУ), являющийся самым востребованным как наиболее безопасный для покупателя, так как подлежит госрегистрации, а также в значительной степени понуждает застройщиков выполнять обязательства по качеству и соблюдению сроков строительства и выплате штрафов при нарушении условий соглашения;
• договор паенакопления в ЖСК, предусматривающий образование жилищно-строительного кооператива будущих жильцов дома и покупку квартиры посредством выплаты пая, несет риск двойной перепродажи ввиду отсутствия требования госрегистрации, но имеет преимущество в случае банкротства застройщика, так как пайщики могут сами распоряжаться построенным домом;
• договор переуступки права требования, зависящий от вида заключенного ранее соглашения; если это был ДДУ, то новый договор также подлежит регистрации и является относительно безопасным, а если это был договор инвестирования или какой-либо другой, то он несет опасность ввиду отсутствия госрегистрации и возможности неоднократной переуступки;
• предварительный договор выгодный застройщику, так как снимает с него риск штрафных санкций в случае несвоевременной сдачи объекта, но не является безопасным для покупателя, потому что не регистрируется, не подтверждается разрешением на строительство, не берется в расчет судом в вопросе признания права собственности, оплачивается векселем, не являющимся непосредственной оплатой за покупку квартиры;
• договор инвестирования, редко используемый, так как имеет ряд рисков ввиду отсутствия требования его госрегистрации, что дает возможность застройщику совершать двойные продажи.

Потенциальные риски

Наряду со многими преимуществами приобретения жилья в строящемся доме необходимо иметь в виду и немалые риски:

• опасность потери денег в случаях, когда застройщик оказывается банкротом или исчезает с деньгами, стройка носит незаконный характер, составленный договор не защищает права покупателя в полном объеме;
• застройщик не обладает зарегистрированным правом собственности на участок земли, на котором возводится дом, поэтому договор купли-продажи не имеет залогового обеспечения с одной стороны, а с другой — такую квартиру не зарегистрируют в Росреестре;
• риск приобретения жилья в долгострое, когда ввод здания в эксплуатацию затягивается на неопределенный срок по причине материальных проблем строительной организации, что может повлечь дополнительные поборы при непродуманно составленном договоре;
• опасность столкнуться с двойной перепродажей в случае составления договора, не подлежащего госрегистрации;
• риск получить некачественное проблемное жилье, если при подписании акта приема-передачи недостатки не были в нем отмечены.

Способы мошенничества

Хоть сделки на первичном рынке недвижимости более прозрачны, чем на вторичном, но и они не гарантируют защиты от мошенничества со стороны продавца:

• строительная организация или, что еще хуже, третье лицо может предложить несведущему покупателю ДКП, не подлежащий госрегистрации, что лишает его прав на квартиру;
• продажа застройщиком квартиры через якобы компанию-посредника, которая на деле не имеет никаких прав распоряжаться данной недвижимостью;
• застройщик может навязать покупателю ненужные услуги, которые реально и вовсе не производятся, но цена контракта может вырасти до полутора раз;
• строительная организация, сама продавая квартиры, также заключает контракт на продажу жилья с посредником, в результате чего могут происходить двойные продажи;
• компания может продать квартиру, предназначенную третьим лицам, например, муниципалитету, и дольщик не получит на нее права;
• приобретение квартиры через ЖСК чревато все возрастающими дополнительными денежными вложениями на нужды кооператива;
• площадь полученной квартиры может оказаться меньше указанной в договоре, и застройщик откажется вернуть переплаченную сумму денег, если это не оговорено в договоре;
• компания указывает в ДКП ориентировочные, а не конкретные сроки передачи квартиры покупателю, что позволяет ей затягивать строительство.

Аспекты, заслуживающие особого внимания

Чтобы снизить риски неудачной покупки жилой недвижимости, надо уделить особое внимание следующим моментам:

• репутации застройщика, отзывам о его работе;
• наличию у компании разрешительных документов на строительство, зарегистрированного права собственности на землю, проектной документации с полной информацией о строящемся доме и госэкспертизой;
• аккредитации стройки в банке, желательно не ниже, чем из топ-100;
• наличию договора страхования или поручительства, благодаря которому можно будет получить компенсацию;
• степени готовности объекта;
• виду предлагаемого договора: если это ДДУ, то намерения компании можно расценивать как серьезные;
• маркетинговой политике компании: если цены значительно ниже средних по рынку или покупателю навязывается поспешное оформление сделки, то следует проявить максимальную осторожность;
• расположению объекта, а также его инвестиционной привлекательности.

Покупаем жилье правильно: пошаговая инструкция

Планирование каждого своего шага при покупке жилья поможет наиболее быстрому и эффективному решению вопроса.

1. Сначала следует определить все интересующие критерии поиска недвижимости.
2. Далее надо выбрать подходящий объект.
3. Тщательно навести справки о застройщике.
4. Посетить офис компании и ознакомиться с документацией о застройщике и объекте продажи.
5. Осмотреть объект, желательно с привлечением эксперта.
6. Заключить договор купли-продажи.
7. Внести оплату.
8. Получить квартиру по акту приема-передачи.
9. Зарегистрировать право собственности и прописаться в квартире.

На стадии котлована

При такой покупке можно получить экономию средств до 35%, но надо обращать внимание на степень готовности объекта и коммуникации. В данном случае следует заключать договор долевого участия, досконально прописывать все пункты и проверять документацию компании.

У подрядчиков

Застройщик, если не обладает достаточными средствами, порой расплачивается с подрядчиком квартирами, которые тот впоследствии реализует. Выгода такого приобретения может быть значительна, но риск очень высок, если составляется инвестиционный договор. Если составляется договор переуступки прав требования на основе ранее заключенного ДДУ, то нужно просто внимательно изучить имеющиеся в нем пункты, такой договор более безопасен.

Приемка готовой жилплощади

Данный документ о передаче жилья застройщиком покупателю составляется в пределах трех месяцев от окончания строительства и является обязательным для регистрации права собственности.

Покупатель должен внимательно осмотреть квартиру, проверить работу инженерных сетей, соответствие объекта заявленной планировке, определить дефекты, если таковые имеются. Подписывая передаточный акт, необходимо внести недостатки в документ, иначе есть риск, что застройщик их не устранит.

Заключение

Покупка квартиры в новостройке является крупной финансовой сделкой и сулит значительную выгоду при тщательной проверке информации о застройщике, текстов и условий заключаемых договоров. Ее оформление имеет много особенностей и требует хорошего знания законодательства, поэтому для решения данного вопроса целесообразно прибегнуть к помощи технических экспертов и юристов, чтобы не потерять вложенные средства.

20 июля, 2018, 08:38,     1529 просмотров Понравилась новость? Поделись ей с другими: